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未來的都市更新

中區社諮委、民聯智庫副理事長兼城市規劃關注小組召集人麥興業關於澳門未來都市更新建言全文如下:都市更新,是目前社會較關注的議題。都市更新一般有兩類,一是防災性;二是老屋重建。由於澳門不是災害地區,因此都更目的只需要著重於有計劃地再開發利用都市土地,復甦都市機能,改善居住環境與景觀。

有見及此,澳門特區政府為了迎合社會大眾的呼聲,於二零一九年三月二十九日,行政長官透過行政法規設立澳門都市更新股份有限公司,藉此作為推動和執行都市更新計劃的角色。甚至,立法會最近亦通過了第8/2019號法律《都市更新暫住房及置換房法律制度》,藉此提高誘因來吸引民間參與。

我們知道,無論哪一個國家或地區的都市更新或都市再開發,只要其制度承認居民的私有財產權受法律保護,在實行都市更新時基本上都會面對相同難題:業權比例、稅務徵收及保護受影響的人。

都市更新委員會過去曾通過舊樓重建業權比例設四級制。當中提及到樓齡少於三十年的樓宇重建比例建議為百分之一百,樓齡屆乎三十至四十年的重建比例為百分之九十,樓齡逾四十年或涉及重大公共利益等特殊情況的重建比例則為百分之八十五。

據現行生效的《都市更新暫住房及置換房法律制度》的規定,受都市更新影響的業主可以申請暫住房或置換房作為補充保護措施,秀赌场,兩者二擇其一。暫住房供受影響的業主在舊樓重建期間租住,樓宇重建後則返回該樓宇居住;置換房供受影響的業主購買,而將來並不能返回原居所居住。除了暫住房或置換房外,該法還豁免購買置換房時而產生的移轉稅、取得稅、公證及登記手續費。

以上是目前澳門特區為推動都市更新計劃的具體措施。從這等措施可見,澳門特區的都更制度尚處於建立階段,還欠缺具體操作的法律。本人認為,我們是時候要將目標鎖定為專門解決都更問題的法律上。澳門基本法承認居民的私有財產權,因此一般情況下政府要尊重私人權利。可是,都市更新所維護的是重要的公共利益,是涉及到廣大民眾群體的生命安全及居住環境,私人的財產權應當要作出適當的讓步,所謂的讓步並非剝奪、侵吞私人的財產,而是以公平等價的方式去補償。

對於業權比例方面,本人認同不同情況應有不同對待的處理手段,因為相對較靈活變通。不過,以樓齡作為區別對待的關鍵令本人確有疑問。反之,既然都市更新是為了再開發土地及改善居住環境,建議應該由專門機關按一套客觀科學的標準去劃定需更新的區域及樓宇,澳门酒店,根據地區及樓宇損舊的狀況去區分業權比例。此外,政府必須尊重多數決,但多數決可以考慮調至五分之四或四分之三的比例。

另一方面,就稅務徵收方面,雖然《都市更新暫住房及置換房法律制度》豁免了購買置換房時產生的各種稅及規費,但是本人建議可以走得更遠,如確保購買置換房的人不需付出任何成本、在更新期間或更新後減免一定期間的地租、房屋稅,甚至減免稅務的措施包括適用於任何類型的法人,這樣才能減低民眾參與都更計劃的成本。

最後,本人建議需要配合一些措施有助實現都更計劃,如當劃定更新區域後,區內的樓宇便禁止遷入,打擊投機抬價行為;制定解決價格爭議的機制,處理不同意者對於買受價額或其他補償金額的爭議;還可以對劃定為更新區域內的危樓而生的民事責任,加重有關不同意者的民事責任。

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